Propedeutiche forme di tutela delle parti comuni di un edificio è sempre opportuno prevederle per tempo, onde prevenire imprevisti di natura patrimoniale, civile, penale, che hanno una ricaduta immediata direttamente sui singoli proprietari dell’unità condominiale .
L’importanza di una polizza assicurativa da parte dell’amministratore di condominio trova la sua ratio nell’art. 1129 del codice civile, che sul punto prevede espressamente:
“…l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato…”
e nel successivo 4° comma del medesimo articolo sancisce:
…”…l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari…”
Il meccanismo di funzionamento della polizza assicurativa, sostanzialmente, verte sulla seguente, specifica sinallagmaticità funzionale: l’assicurato individua un rischio da salvaguardare, identificabile come l’alea, rischio di un dato evento che potrebbe verificarsi e lo pone all’attenzione dell’assicuratore, che prevede il pagamento di una somma economica di importo minimale, a fronte della garanzia di poter salvaguardarlo, al fine di tutelare il patrimonio immobiliare condominiae, pattuendosi l’elargizione di una somma di superiore importo.
Il calcolo del premio da versare è articolato sul rischio delle probabilità del verificarsi del fatto dannoso.
L’amministratore attraverso la stipula del contratto di assicurazione provvede a garantire la tutela piena di:
- possibili danni causati all’edificio da parte di terzi;
- nefasti problemi strutturali che potrebbero verificarsi all’interno dell’edificio;
- danni causati dalle proprietà individuali dei condomini come la rottura di tubi della propria abitazione;
- nocumenti strutturali all’edificio, relativamente ai danni che potrebbero danneggiare parti comuni, condomini e terzi.
Al fine di poter ipotizzare tutte le variabili casistiche che potrebbero essere causa di responsabilità civile, patrimoniale e penale dei condomini e dello stesso amministratore, è frequente il ricorso alla polizza globale stipulato al fine di proteggersi dai danni relativi:
- parti comuni dell’edificio;
- abitazioni private;
- causati dal fabbricato alle proprietà ed alle incolumità di terze persone.
A tal fine l’amministratore può ricorrere alle polizze, articolate sui due principali rami di tutele, inserite all’interno della polizza globale per fabbricati :
- Responsabilità civile del condominio;
- Incendio.
La responsabilità civile copre i danni:
- provocati da terzi,
- causati da eventi accidentali nell’utilizzo delle parti comuni,
- che ricadono sui prestatori di lavoro;
- provocati dall’utilizzo della proprietà.
La responsabilità contro incendio copre tutti i possibili rischi, collegati ivi compresi quelli prodotti da:
- Fulmini;
- Esplosioni;
- Implosioni.
All’amministratore di condominio compete la stipula di specifica polizza, ove la necessaria propedeutica apposita delibera autorizzativa necessita, a seconda della sussistenza o meno delle previsioni statutarie, contenute nel regolamento di condominio e delle condizioni che lo stesso presenta.
Ove il regolamento di condominio con contenga una specifica clausola di salvaguardia delle parti comuni in ordine alla stipula, l’amministratore per poter agire come negoziatore avrà bisogno di un’apposita delibera di approvazione, nel rispetto dell’iter procedurale previsto dall’art. 1136 del codice civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti che devono rappresentare la metà dell’edificio.
Di tale delibera non avrà bisogno, nei casi in cui la polizza globale risulti obbligatoria, in quanto già prevista nel regolamento condominiale.
I costi per la stipula di un’assicurazione variano in funzione del rischio assicurato, ma l’elemento portante, ai fini della corretta determinazione dell’importo da erogare è rappresentato dalle seguenti variabili:
- Comune in cui è situato l’immobile;
- data di costruzione e valore dell’edificio;
- dimensioni dell’edificio;
- numero di piani;
- volume e numero degli appartamenti;
- presenza di giardini.
Ogni condomino pagherà l’importo, previsto dalla polizza, proporzionato e rapportato alle quote millesimali di proprietà individuale della propria abitazione, con l’unica eccezione suppletiva per coloro che all’interno dello stabile svolgano attività commerciale e/ o imprenditoriale, a carico dei quali l’importo da versare dovrà essere determinato in misura maggiore, essendo previsto un maggiore rischio di verificabilità di eventi dannosi per l’edificio e per tutto ciò che ne potrebbe derivare.
La polizza globale fabbricati non copre:
- i furti in condominio;
- i danni idrici;
- rottura di lastrici e pannelli solari.
Per tutelare il plesso condominiale dal verificarsi di tali rischi l’amministratore dovrà attivare una specifica polizza assicurativa.
Ormai tutti gli stabili sono provvisti di polizza assicurativa, avallo che viene conferito all’amministratore in assemblea da parte dei condomini, ove già ciò non previsto nell’atto costitutivo, al fine di tutelarsi oltre che dai danni civili, sostanzialmente da quelli patrimoniali e penali, ciononostante, nell’ambito del pieno conferimento di delega contrattuale al rappresentante legale del condominio, sia buona prassi munirsi del contratto di stipula e leggere attentamente le casistiche contemplate, attenzionare le voci non incluse anche al fine di tutelare la singola proprietà individuale del condomino, che attraverso una polizza collettiva potrebbe anche salvaguardare il proprio patrimonio, oltre a quello relativo alle distinte parti comuni dell’edificio.
Il più delle volte, purtroppo, il condomino non è neanche a conoscenza della natura e delle condizioni contrattuali, né delle modalità di comunicazione e della tempistica da seguire, per tutelarsi da tutti i possibili danni, previsti nella polizza condominiale.
A tutto ciò occorre ovviare prestando maggiore attenzione alle parti comuni ed a tutte le possibili forme da attivare a loro salvaguardia
di Angela Gerarda Fasulo