Occorre effettuare un oculato discernimento delle opere da farsi all’interno di un condominio, affinché non si incorra nelle possibili varianti confluenti nelle oggettive opere innovative vietate dalla legge.
Pertanto, al fine di non imbattersi in tali errori è opportuno conoscerne le caratteristiche basilari.
Elementi di conflittualità emergono ove non si valuti anzitempo l’effettivo interesse collettivo, che sottende la scelta di apportare un quid novi alle parti comuni, che divengono dirompenti quando si arrivi a mutare l’originaria destinazione d’uso delle medesime.
L’innovazione è un “opus novi” rispetto ad un qualcosa di preesistente, che comporta una mera modifica delle res comuni già esistente in natura e che potrebbe comportare aggiunta di materiali e possibile variazione della destinazione di un bene rispetto alla sua iniziale funzione.
Secondo la Cassazione, comunque, l’innovazione può consistere anche in una mutazione che comporti un suo diverso utilizzo, variabile rispetto al precedente uso in capo ai condomini.
Va da sé che per un amministratore di condominio la conoscenza di quello che giuridicamente risulta possibile ed in piena sintonia con il disposto normativo, o con la stessa prassi consolidata nel tempo, è quanto di più essenziale e propedeutico si debba presumere onde evitare di incorrere in incresciosi incidenti, che non hanno altra strada solutoria che il contenzioso giudiziario.
Pertanto, occorre soffermarsi sulle possibili varianti innovative, che normalmente si ingenerano da un’attività innovativa, le quali si possono catalogare in:
- innovazioni ordinarie, ovvero tutte quelle opere che ai sensi dell’art. 1120 1 comma del c.c. sono rimesse interamente alla volontà assembleare, con lo scopo di poter ottimizzare e massimizzare il godimento delle cose comuni;
- innovazioni speciali: contemplate dal disposto normativo, contenuto nel 2 comma dell’art. 1120 del codice civile, opere caratterizzate da un particolare quorum deliberativo con la finalità di attuare un particolare interesse sociale;
- vietate: in quanto realizzate in palese contrasto con le norme di legge o con norme di ordine pubblico, oppure, semplicemente, perché tali opere sono previste come vietate, per espressa deliberazione assembleare e volontà unanime dei condomini;
- gravose e voluttuarie: ai sensi dell’art. 1121 vi rientrano quelle che non richiedono l’impegno economico dei dissenzienti.
di Angela Gerarda Fasulo